Investir dans l’immobilier reste l’une des stratégies préférées des Français en 2025. Pourtant, la question du choix entre SCPI et achat immobilier direct divise encore les investisseurs. Les deux options présentent des avantages et des contraintes : rendement, gestion, accessibilité financière et fiscalité. Cet article analyse en détail ces critères afin de déterminer quel placement peut rapporter le plus en fonction de vos objectifs.

À retenir

• La SCPI offre un rendement net plus stable, une gestion déléguée et une accessibilité dès quelques milliers d’euros.

• L’achat immobilier direct peut générer une plus-value importante à long terme, mais exige un fort apport et une gestion active.

• Le choix dépend du profil d’investisseur : tranquillité et diversification avec la SCPI, contrôle et potentiel de plus-value avec l’achat direct.

Rendement net des SCPI et de l’achat immobilier direct

Le rendement des SCPI se situe en moyenne entre 4 et 6% par an, avec certaines exceptions dépassant 8% en 2024. En revanche, le rendement immobilier direct peut sembler attractif sur le papier avec un brut de 6%, mais une fois les charges, impayés et fiscalité déduits, il tombe souvent à 2–3% net.

« La stabilité d’un revenu net fait toute la différence entre l’illusion d’un rendement brut et la réalité d’une rentabilité durable. » — Jean Morel, analyste financier.

Gestion et mutualisation des risques

La SCPI permet une gestion déléguée complète : recherche de locataires, travaux, fiscalité et gestion des sinistres. De plus, le risque est réparti sur des dizaines d’actifs immobiliers.
En revanche, l’achat direct concentre tous les risques sur un seul bien, avec une gestion chronophage pour le propriétaire.

« Mutualiser les risques, c’est s’assurer de ne pas tout perdre sur une seule carte. » — Sophie Lambert, spécialiste en gestion de patrimoine.

Accessibilité financière des investissements

Les SCPI séduisent par leur accessibilité : quelques centaines d’euros suffisent pour devenir copropriétaire d’un portefeuille immobilier. Il est même possible d’investir à crédit sans apport significatif.
L’achat direct, lui, nécessite un apport important, généralement au minimum 150 000 €, ce qui limite l’accès aux investisseurs débutants.

« L’immobilier ne doit pas être réservé aux plus riches : la SCPI ouvre la porte à tous. » — Paul Richard, conseiller patrimonial.

Fiscalité et contraintes de liquidité

Sur le plan fiscal, les deux options génèrent des revenus fonciers imposables, mais certaines SCPI fiscales permettent d’optimiser l’imposition grâce à des dispositifs spécifiques.
Côté liquidité, la SCPI offre la possibilité de revendre partiellement ses parts, contrairement à l’immobilier direct, dont la vente est longue et complexe.

« La flexibilité dans la revente est souvent sous-estimée par les investisseurs particuliers. » — Claire Dubois, fiscaliste.

Tableau comparatif des atouts SCPI et achat immobilier direct

Critère	SCPI	Achat immobilier direct
Rendement net	4–6%/an	2–3%/an (moyenne)
Gestion	Déléguée	100% propriétaire
Ticket d’entrée	~1 000 €	~150 000 €
Risque	Mutualisé	Concentré
Liquidité	Facile, partielle	Vente longue

Quelle stratégie adopter en 2025 ?

Pour la majorité des investisseurs en quête de rentabilité nette et de tranquillité, la SCPI reste la meilleure option. Elle offre stabilité, mutualisation des risques et accessibilité financière.
En revanche, l’achat immobilier direct garde son intérêt pour ceux qui souhaitent gérer activement leurs biens et viser une plus-value sur le long terme, notamment dans des zones en forte croissance.

Pour approfondir, vous pouvez consulter cette analyse complète sur la rentabilité des SCPI : SCPI immobilier rentabilité.

« Il n’existe pas de placement universel : tout dépend de vos objectifs et de votre tolérance au risque. » — Marc Delattre, économiste.

Et vous, préférez-vous la stabilité des SCPI ou le potentiel de plus-value de l’achat immobilier direct ? Partagez votre avis dans les commentaires !